Chuyển tiền mua nhà ở Đức có khó không? Cách chuyển tiền mua nhà ở Đức an toàn, hợp pháp, chi phí thấp là gì? Đây là thắc mắc chung của hầu hết người Việt Nam đang học tập, làm việc, định cư tại Đức. Trong bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ cung cấp cho các bạn thông tin đầy đủ và chính xác nhất về cách chuyển tiền sang Đức mua nhà an toàn, hợp pháp, tiết kiệm nhất. Đồng thời, chúng tôi sẽ hướng dẫn về quy trình mua nhà ở Đức cũng như một số lưu ý khi mua nhà ở Đức.
MỤC LỤC NỘI DUNG
Những điểm cần lưu ý khi mua nhà ở Đức
Người nước ngoài có thể mua nhà ở Đức không?
Không có hạn chế nào đối với người nước ngoài mua bất động sản ở Đức, bất kể bạn đến từ quốc gia thuộc EU hay ngoài EU. Bạn chỉ cần có thu nhập đủ cao và có thể đủ điều kiện nhận thế chấp ở Đức.
Người nước ngoài không bị hạn chế mua nhà ở Đức
Ở Đức, người nước ngoài có quyền mua nhà, nhưng có một số điều cần lưu ý. Theo luật pháp Đức, việc mua nhà có thể bị hạn chế đối với một số loại tài sản nhất định, đặc biệt là đối với đất đai nằm trong các khu vực giới hạn.
Nếu bạn sống và làm việc ở Đức, bạn có thể dễ dàng vay Ngân hàng Đức để mua nhà mà không có điền kiện đặc biệt nào. Tuy nhiên, nếu bạn mua nhà ở Đức với tư cách là người không cư trú, bạn có thể phải trả trước nhiều hơn khi vay ngân hàng.
Mua nhà ở Đức có được định cư không?
Việc mua nhà hay đầu tư bất động sản tại Đức không mang lại cho chủ sỡ hữu thời gian lưu trú hợp pháp; hoặc tư cách thường trú nhân tại Đức. Tuy nhiên, việc sở hữu một căn nhà hoặc một bất động sản cho thuê tại Đức sẽ là lý do chính đáng để xin thị thực ở Đức. Đây được xem là một yếu tố tốt để thị thực của bạn được chấp thuận. Có các loại visa khác nhau tùy thuộc vào mục đích và thời gian lưu trú, chẳng hạn như visa định cư dài hạn hoặc visa cho chủ sở hữu bất động sản.
Đối với người nước ngoài, việc có một tài sản như nhà ở Đức có thể được xem xét khi đánh giá đề xuất visa định cư. Tuy nhiên, điều kiện cụ thể phụ thuộc vào loại visa và quy định của từng bang. Việc mua nhà cũng là một yếu tố tích cực đến việc xin visa nếu bạn có khả năng chứng minh khả năng tài chính và ổn định tài chính để duy trì cuộc sống ở Đức.
Thị trường bất động sản Đức và giá bất động sản
Giá nhà ở Đức
Giá nhà ở Đức tùy thuộc vào khu vực bạn đang tìm kiếm và loại hình bất động sản bạn muốn mua. Giá nhà ở Đức đã tăng vọt trong thập kỷ qua. Nghiên cứu của Ủy ban Châu Âu cho thấy giá đã tăng 94% từ năm 2010 đến năm 2022, so với mức trung bình của Châu Âu là 45%.
Dữ liệu từ Văn phòng Thống kê Liên bang Đức (Destatis) cho thấy giá nhà đã tăng thêm hơn 10% so với cùng kỳ trong bốn quý liên tiếp từ năm 2021 đến năm 2022. Tuy nhiên, đã có một số dấu hiệu cho thấy đà tăng đang chậm lại. Một cuộc khảo sát của Reuters vào tháng 5 năm 2022 đã đưa ra dự đoán về mức tăng 3% vào năm 2023 2% vào năm 2024.
Bất động sản ở một số thành phố của Đức có xu hướng rẻ hơn so với các nước châu Âu khác. Nghiên cứu của cổng thông tin bất động sản Immowelt cho thấy nhà ở ở Đức có giá trung bình 2.800 EUR mỗi mét vuông vào đầu năm 2022, trong khi căn hộ có giá 3.200 EUR. Saxony là nơi có giá cả phải chăng nhất để mua, trong khi Munich là nơi đắt nhất.
Mua nhà ở Berlin
Nếu bạn đang nghĩ đến việc mua nhà ở Berlin hoặc một trong những vùng ngoại ô của thành phố này, có rất ít lựa chọn dành cho bạn. Do nhu cầu thuê nhà cao của thành phố, bạn có thể dễ dàng tìm thấy bất động sản để thuê hơn là mua. Giá bất động sản ở Berlin cao hơn mức trung bình của Đức nhưng rẻ hơn so với các thành phố như Munich và Frankfurt.
Berlin có nhiều loại bất động sản. Ở trung tâm thành phố, bạn sẽ tìm thấy những ngôi nhà phố và khu chung cư cũ đã được chuyển đổi thành các tòa nhà cao tầng hiện đại. Nếu bạn đang tìm một ngôi nhà cho gia đình, vùng ngoại ô như Zeuthen (phía nam trung tâm thành phố Berlin) là một khu vực phổ biến và có giá cả phải chăng hơn. Nếu bạn thích yên bình và tĩnh lặng hơn, ở phía bắc thành phố, Hohen Neuendorf là một lựa chọn tốt.
Mua nhà ở Munich
Munich là một trong những thành phố đắt đỏ nhất ở Đức
Munich là thành phố có giá mua nhà đắt nhất ở Đức. Ngoài giá nhà cao, thành phố còn có chi phí sinh hoạt khá cao. Trong báo cáo chi phí sinh hoạt hàng năm của ECA, Munich được xếp hạng thứ 16 trong các thành phố đắt đỏ nhất châu Âu đối với người nước ngoài. Tuy nhiên, chi phí sinh hoạt cao được bù đắp bởi chất lượng cuộc sống tuyệt vời mà thủ đô Bavaria mang lại. Giống như Berlin, căn hộ chiếm phần lớn nguồn cung nhà ở tại trung tâm thành phố Munich. Bất dộng sản là nhà ở phổ biến hơn ở vùng ngoại ô.
Chi phí mua nhà ở Đức
Có nhiều loại phí bạn cần lưu ý trước khi mua nhà ở Đức. Nhìn chung, những khoản phí này có thể cộng thêm khoảng 10% giá mua bất động sản và trong một số trường hợp, thậm chí còn cao hơn.
Thuế chuyển nhượng bất động sản (Grunderwerbsteuer)
"Grunderwerbsteuer" là thuế chuyển quyền sở hữu đất đai, hay còn được biết đến là thuế mua bán bất động sản, tại Đức. Thuế này được áp dụng khi một bất động sản chuyển quyền sở hữu từ một bên sang bên khác thông qua một giao dịch mua bán. Thông thường, bạn sẽ phải trả từ 3,5% đến 6,5% giá mua.
Mức thuế Grunderwerbsteuer được tính dựa trên giá trị thực tế của bất động sản hoặc trên giá mua bán được ghi trong hợp đồng mua bán, tùy thuộc vào giá trị nào cao hơn. Tỷ lệ thuế cụ thể có thể thay đổi giữa các bang và thành phố khác nhau tại Đức. Ví dụ, ở Berlin, bạn phải trả 6% và ở Munich là 3,5%. Brandenburg, Saarland, Sleswig-Holstein và Thüringen có tỷ lệ 6,5%, cao nhất cả nước.
Bạn phải nộp thuế chuyển nhượng tài sản trong vòng bốn tuần kể từ khi hoàn tất giao dịch mua nhà của mình. Sau khi bạn đã thanh toán khoản thuế này, việc chuyển quyền sở hữu tài sản có thể được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của Đức (Grundbuch). Nếu bạn gặp khó khăn về thuế, bạn nên liên hệ với chuyên gia hoặc sử dụng các nền tảng trực tuyến như Taxfix hoặc .Wundertax
Công chứng và đăng ký đất đai
Hợp đồng mua bán bất động sản thường cần được công chứng bởi một Notar (notary public). Công chứng này là bước quan trọng để đảm bảo tính chính xác và pháp lý của hợp đồng. Notar sẽ kiểm tra tài liệu liên quan đến bất động sản, đảm bảo rằng mọi điều khoản và điều kiện đều được hiểu rõ và pháp lý.
Chi phí công chứng và đăng ký đấy đai được quy định theo pháp luật và khác nhau tùy thuộc vào giá trị tài sản. Bạn có thể phải trả khoảng 1,5%–2% giá mua tài sản bao gồm chi phí đăng ký tài sản với cơ quan đăng ký đất đai.
Phí môi giới bất động sản
Người mua nhà ở Đức thường chia phí môi giới bất động sản (Immobileienmakler) với người bán, theo luật ban hành năm 2020. Phí môi giới bất động sản thay đổi đáng kể tùy thuộc vào tiểu bang, giá trị tài sản và các chi tiết cụ thể trong hợp đồng của đại lý bất động sản. Phí có thể lên tới 6% chưa tính VAT - tổng cộng là 7,14% hoặc 3,57% cho mỗi người bán và người mua.
Vay mua bất động sản ở Đức
Để mua một căn nhà ở Đức, thông thường bạn sẽ cần phải thế chấp (hypothek). Bạn không cần phải là cư dân Đức để được cho vay, nhưng nếu bạn không có tư cách cư trú, bạn có thể cần trả trước một khoản lớn hơn khi vay mua bất động sản. Các ngân hàng Đức cung cấp dịch vụ cho vay bất động sản bao gồm:
Khi liên hệ với các ngân hàng ở Đức, bạn nên hỏi xem họ có nhân viên nói tiếng Anh có thể giúp bạn không. Bạn có thể vay thế chấp mà không cần trả trước, nhưng nhiều người mua nhà ở Đức sẽ phải trả một khoản trả trước – phổ biến là 20%. Nếu bạn vay mà không cần trả trước, khoản vay của bạn có thể có lãi suất cao hơn nhiều. Nếu bạn không sống và làm việc ở Đức, bạn có thể cần trả trước ít nhất 40% giá trị tài sản. Một số ngân hàng sẽ yêu cầu thu nhập tối thiểu mỗi năm để có thể vay (ví dụ: 20.000 EUR) và số tiền trả nợ vay của bạn không vượt quá 35% thu nhập hàng tháng.
Hầu hết người mua nhà ở Đức chọn vay với lãi suất cố định. Nhiều khoản vay cố định lãi suất trong 10 năm đầu. Sau 10 năm, bạn có thể tái cấp vốn cho khoản vay với lãi suất thị trường vào thời điểm đó.
Quy trình mua nhà ở Đức
Xác định mục tiêu và ngân sách khi mua nhà ở Đức
Người Việt Nam thường mua nhà ở Đức cho các mục đích sau:
- Mua nhà cho con cái đang học tập, làm việc tại Đức.
- Mua nhà cho mục đích định cư Đức.
- Mua nhà ở Đức với mục đích cho thuê hoặc bán lại…
Tùy từng mục đích, bạn cần lên kế hoạch ngân sách và lựa chọn bất động sản phù hợp. Thông thường, giá nhà tại Đức dao động trong khoảng từ 300.000 – 800.000 EUR/ căn tùy từng khu vực/ tiểu bang. Tuy nhiên, bạn vẫn có thể tím được các bất động sản có giá thấp hơn ở các vùng ngoại ô.
Tìm nhà
Phần lớn bất động sản ở Đức được niêm yết thông qua các đại lý bất động sản. Vì vậy, việc cần làm đầu tiên khi tìm kiếm bất động sản ở Đức là tham khảo một số website bất động sản trực tuyến, nơi bạn có thể tìm thấy những bất động sản đang được rao bán từ các đại lý địa phương.
Việc mua bán nhà tại Đức hầu hết được thực hiện thông qua trung gian là các công ty dịch vụ môi giới bất động sản. Đặc biệt là với nhà đầu tư nước ngoài, bạn nên tìm kiếm một đơn vị môi giới bất động sản tại Đức uy tín và có kinh nghiệm. Người môi giới có thể tư vấn và giúp bạn tìm một bất động sản phù hợp với nhu cầu và tình hình tài chính của bạn. Lưu ý, bạn cần đảm bảo môi giới của bạn là thành viên của một tổ chức chuyên nghiệp, chẳng hạn như IVD.
Có nhiều website về bất động sản ở Đức, từ những website tổng hợp đến những website chuyên về một loại bất động sản cụ thể – ví dụ: căn hộ chung cư hoặc nhà được người bán trực tiếp đăng bán. Ba website về bất động sản lớn nhất ở Đức là:
Ngoài ra, các ấn bản cuối tuần của các tờ báo, tạp chí địa phương và khu vực đều có đăng tin về bất động sản. Bạn có thể sử dụng cách này để tìm kiếm bất động sản.
Đặt cọc
Khi bạn đã tìm thấy một bất động sản phù hợp, bạn sẽ đưa ra lời đề nghị thông qua đại lý bất động sản. Người môi giới bất động sản của bạn sẽ làm việc với môi giới của người bán hoặc liên hệ trực tiếp với người bán. Môi giới sẽ hỗ trợ bạn trong quá trình đàm phán với người bán về giá cả cũng như các điều khoản khác. Nếu lời đề nghị được chấp nhận, bạn sẽ được yêu cầu đặt cọc (0,5% đến 1% giá bất động sản). Khi bạn thanh toán số tiền này, bất động sản sẽ được đưa ra khỏi thị trường. Thời gian đặt cọc kéo dài hai hoặc bốn tuần, giúp bạn có thời gian hoàn tất khoản thế chấp của mình. Nếu bạn quyết định không mua bất động sản, bạn có thể mất khoản đặt cọc này.
Làm thủ tục vay
Nếu bạn cần làm thủ tục vay mua bất động sản tại Đức, bạn có thể liên hệ trực tiếp với ngân hàng bạn đã chọn hoặc thông qua một nhà môi giới cho vay độc lập. Dù bằng cách nào, bạn cần có đầy đủ các giấy tờ từ người bán xác nhận thông tin chi tiết về tài sản; xác nhận danh tính và thu nhập của bạn. Các nhà môi giới cho vay độc lập ở Đức bao gồm:
Sau khi bạn đã gửi hồ sơ đăng ký vay, hồ sơ của bạn sẽ được xử lý trong tối đa 10 ngày làm việc. Thời gian này có thể kéo dài hơn nếu người cho vay cần yêu cầu thêm thông tin hoặc tiến hành định giá tài sản của bạn.
Ký kết hợp đồng và công chứng
Bạn và người bán sẽ thống nhất làm việc với một công chứng viên chung để xử lý các yếu tố pháp lý của giao dịch. Công chứng viên sẽ soạn thảo hợp đồng mua bán cuối cùng. Sau khi bạn nhận được bản thảo hợp đồng này, bạn có thời gian cân nhắc là 14 ngày trước khi có thể ký. Sau đó, bạn sẽ trực tiếp đến văn phòng công chứng với người bán. Nếu bạn không nói tiếng Đức, bạn sẽ cần một phiên dịch viên đi cùng bạn đến buổi làm việc này.
Công chứng viên sẽ đọc hợp đồng và hai bên có thể đặt câu hỏi hoặc đề xuất chỉnh sửa. Sau khi hoàn tất, công chứng viên sẽ làm thủ tục với cơ quan đăng ký đất đai, đăng ký chuyển nhượng tài sản sang tên bạn.
Thanh toán tiền mua nhà
Sau khi giao dịch đã được công chứng, bạn sẽ phải trả một số khoản phí được liệt kê ở trên. Phí đại lý bất động sản có thể sẽ đứng đầu tiên, tiếp theo là phí công chứng. Vài tuần sau (khung thời gian chính xác thay đổi), công chứng viên sẽ ấn định ngày để bạn chuyển toàn bộ số tiền mua cho người bán. Bạn sẽ chuyển số tiền này để trang trải khoản trả trước và người cho vay thế chấp sẽ chuyển phần còn lại. Sau đó, bạn sẽ nhận được chìa khóa của tài sản.
Cách chuyển tiền mua nhà ở Đức cho người đi định cư
Vì sao cần chuyển tiền mua nhà ở Đức hợp pháp?
Chuyển tiền mua nhà ở Đức an toàn, hợp pháp, tiết kiệm chi phí
Mỗi căn nhà ở Đức thường có giá từ 300 ngàn EUR tới 800 ngàn EUR. Đây là một số tiền rất lớn. Đối với người Việt Nam đi định cư Đức, rất ít người có sẵn số tiền này trong tài khoản ngân hàng. Thông thường, nguồn tiền mua nhà ở Đức chủ yếu từ Việt Nam chuyển sang Đức. Việc chuyển tiền mua nhà ở Đức cho người đi định cư phải được thực hiện một cách hợp pháp; minh bạch, có giấy tờ chứng minh rõ ràng. Nếu không, hành động chuyển tiền mua nhà ở Đức có thể bị cáo buộc là hành vi rửa tiền.
Theo quy định của chính phủ Đức, nếu số tiền chuyển từ nước ngoài vào Đức không có xuất xứ rõ ràng, chính đáng; không chứng minh được lý do chuyển tiền; không chứng minh được quan hệ giữa người chuyển và người nhận thì sẽ bị quy vào hành vi rửa tiền. Mặc dù, số tiền này ở Việt Nam là hoàn toàn hợp pháp, chính đáng; nhưng với luật pháp của Đức, nếu chuyển tiền vào tài khoản không rõ mục đích; không rõ danh tính người chuyển thì là hành vi rửa tiền. Số tiền này có thể bị tịch thu; người chuyển và người nhận có thể bị truy tố trước pháp luật.
Cách chuyển tiền mua nhà ở Đức hợp pháp, an toàn, tiết kiệm chi phí
Cách chuyển tiền mua nhà ở Đức cho người định cư một cách hợp pháp, an toàn; và đúng pháp luật là chuyển tiền qua tài khoản ngân hàng.
- Nguồn tiền đi trực tiếp từ tài khoản người chuyển tới tài khoản người nhận, có thể dễ dàng chứng minh và truy vấn nguồn gốc tiền chuyển.
- Ngân hàng là một tổ chức tài chính uy tín nên các giao dịch được thực hiện minh bạch, an toàn. Nếu giao dịch chuyển tiền mua nhà ở Đức được thực hiện qua ngân hàng thì gần như chắc chắn bạn sẽ không gặp bất kỳ vấn đề pháp lý nào khi thực hiện mua nhà tại Đức. Bạn có thể dễ dàng cung cấp giấy tờ, hồ sơ chứng minh khi cơ quan thuế yêu cầu.
- Thông tin giao dịch được bảo mật tuyệt đối.
- Chi phí chuyển tiền mua nhà ở Đức qua ngân hàng thấp hơn rất nhiều so với chuyển tiền qua chợ đen.
- Chuyển tiền qua ngân hàng không có bất kỳ rủi ro nào. Tiền được chuyển vào tài khoản người nhận trong vòng 1 ngày làm việc.
- Trong quá trình làm hồ sơ, thủ tục chuyển tiền sang Đức; bạn sẽ được nhân viên ngân hàng hỗ trợ nhiệt tình.
Những đối tượng có thể chuyển tiền mua nhà ở Đức
- Người Việt Nam định cư tại Đức bao gồm: người có thường trú nhân Đức và người có quốc tịch Đức.
- Thân nhân người Việt Nam định cư tại Đức bao gồm: thân nhân người có thường trú nhân Đức và người có quốc tịch Đức.
- Thân nhân du học sinh Việt Nam tại Đức.
Phí chuyển tiền mua nhà ở Đức
- Phí chuyển tiền tại ngân hàng: 0.2% số tiền chuyển.
- Điện phí: 5 USD
- Phí thu hộ ngân hàng nước ngoài: 30 EUR
Ngoài các khoản phí trên, khi chuyển tiền mua nhà ở Đức bạn sẽ không mất thêm bất kỳ chi phí nào khác
Hồ sơ chuyển tiền mua nhà ở Đức
- Giấy tờ tùy thân của người chuyển tiền.
- Visa thường trú nhân Đức hoặc hộ chiếu với người đã có quốc tịch Đức.
- Hồ sơ chứng minh nguồn tiền chuyển.
- Hợp đồng cho tặng tài sản công chứng (trong trường hợp nguồn tiền từ thân nhân cho tặng).
- Ủy quyền chuyển tiền trong trường hợp người định cư không trực tiếp về Việt Nam chuyển tiền; (có thể làm ủy quyền chuyển tiền tại lãnh sự quán Việt Nam tại Đức).
Nguồn tiền có thể dùng để chuyển tiền mua nhà ở Đức
- Nguồn tiền từ mua, bán; chuyển nhượng; cho thuê bất động sản của người đi định cư Đức hoặc của thân nhân cho tặng.
- Nguồn tiền từ mua bán; chuyển nhượng; góp vốn cổ phần; mua bán chứng khoán của người đi định cư Đức hoặc của thân nhân cho tặng.
- Nguồn tiền từ hoạt động kinh doanh, sản xuất của người đi định cư Đức hoặc của thân nhân cho tặng.
- Nguồn tiền từ lương, thưởng; phụ cấp, trợ cấp của người đi định cư Đức hoặc của thân nhân cho tặng.
- Nguồn tiền từ sổ tiết kiệm ngân hàng của người đi định cư Đức hoặc của thân nhân cho tặng.
- Nguồn tiền mặt tự tích trữ của người đi định cư Đức hoặc của thân nhân cho tặng
Tư vấn chuyển tiền mua nhà ở Đức tại chuyentiendinhcu.com
- Chuyentiendinhcu.com là đơn vị đi đầu trong việc tư vấn chuyển tiền từ Việt Nam ra nước ngoài. Chúng tôi hợp tác với nhiều ngân hàng hàng đầu tại Việt Nam. Chính vì vậy, chúng tôi có thể lựa chọn được ngân hàng phù hợp với nhu cầu chuyển tiền của bạn; phù hợp với hồ sơ, nguồn tiền chuyển của bạn.
- Chuyentiendinhcu.com tư vấn trực tuyến 24/7 về hồ sơ, thủ tục chuyển tiền mua nhà Đức cho người đi định cư; hỗ trợ bạn trong suốt quá trình chuyển tiền từ Việt Nam sang Đức. Chúng tôi tư vấn cách thức chứng minh nguồn tiền để bạn có thể chuyển tiền mua nhà ở Đức hợp pháp, an toàn với chi phí thấp nhất; hạn chế tối đa thuế phải nộp tại Đức.
- Đến với Chuyentiendinhcu.com, bạn sẽ được tư vấn hoàn toàn miễn phí bởi đội ngũ chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực chuyển tiền từ Việt Nam ra nước ngoài. Chuyentiendinhcu.com có thể tư vấn; giải đáp toàn bộ thắc mắc của bạn liên quan đến hồ sơ; thủ tục chuyển tiền mua nhà ở Đức.
- Chuyentiendinhcu.com luôn cập nhật các thông tin, xu hướng, chính sách mới nhất về thị trường Bất động sản tại Đức và chúng tôi luôn sẵn sàng chia sẻ những thông tin này với bạn.
- Bạn sẽ thực hiện giao dịch trực tiếp với nhân viên ngân hàng. Chuyentiendinhcu.com chỉ là cầu nối giữa bạn và ngân hàng phù hợp nhất với mục đích chuyển tiền mua nhà Đức của bạn. Bạn sẽ không phải tốn nhiều thời gian và công sức để tìm kiếm.
LIÊN HỆ TƯ VẤN
Bạn có nhu cầu chuyển tiền mua nhà ở Mỹ; vui lòng liên hệ với chúng tôi theo số Holtine: 0947 198 936; hoặc điền đầy đủ thông tin theo mẫu dưới đây để được tư vấn hoàn toàn miễn phí.
Xem thêm:
